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Comment acheter ?

Concubins : comment acheter à deux ?

1 La tontine
En incluant la tontine dans l’acte de vente, vous bénéficiez tous deux du même droit de jouissance sur le bien. Si l’un d’entre vous décède, ses héritiers n’auront aucun droit sur le bien, et le survivant en devient le seul propriétaire, quelle qu’eût été son apport financier lors de l’achat (considéré alors comme étant le seul propriétaire, et ce depuis la signature).
En cas de mésentente, si aucun accord n’est trouvé, le tribunal ne peut trancher : la situation est bloquée jusqu’au décès de l’un d’entre vous.

2 L’achat en indivision
L’indivision permet de partager de manière égale la propriété, ou de manière inégale, en fonction de l’apport de chacun. Soyez bien certain que la répartition mentionnée dans l’acte de vente corresponde à l’apport de chacun dans le financement du bien.

Si vous choisissez cette option, établissez une convention d’indivision. Elle est signée pour une durée déterminée de 5 ans maximum et peut être renouvelée d’un commun accord. L’indivision est une option quelque peu contraignante : aucune décision quant au bien acquis ne peut être prise sans l’accord de l’autre. Grâce à la convention d’indivision, si l’un d’entre vous désire rompre le contrat et demande le partage, l’autre ne pourra le lui refuser.

Cette convention n’est pas obligatoire, mais elle existe pour parer à l’imprévu, établissant la gestion de la situation en cas de séparation ou décès.

3 L’achat en Société Civile Immobilière (SCI)
Elle permet la gestion de biens achetés ou reçus en apport. Avec la SCI, vous recevez des parts sociales de la société proportionnellement à votre apport. Ensuite, c’est la SCI qui acquiert le bien, devenant propriétaire :
vous et votre concubin devenez alors occupants du logement, à titre gratuit de la société. Il s’agit d’une option qui nécessite la présence d’un professionnel pour la rédaction du contrat. En choisissant cette option, vous vous engagez à tenir une comptabilité précise et régulière, vous devenez responsable des dettes de la société (en fonction de votre apport), et pouvez racheter les parts de société à céder.
En revanche, vous ne pouvez obtenir un prêt à taux 0% ou utiliser votre PEL pour l’achat du bien. En cas de mésentente, si aucun accord n’est trouvé, il sera nécessaire de faire appel au jugement d’un tribunal.

4 Le pacte civil de solidarité (PACS)
Il s’agit d’un contrat qui offre à un couple, non marié, la possibilité d’envisager des projets à deux, sur du long terme. Pour tout achat avant la signature, vous restez respectivement unique propriétaire.
En revanche, après signature du PACS, vous êtes considérés comme étant sous convention d’indivision. Si vous veniez à vous séparer, le bien peut être vendu à tout instant, à la demande de l’un d’ente vous. Si l’un d’entre vous décède, l’autre n’hérite pas du bien. Néanmoins, rien n’empêche la rédaction d’un testament de l’un en faveur de l’autre.

Quelles sont les démarches notariales ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous bénéficiez d’un droit de rétraction durant les « 8 jours de réflexion » qui vous sont accordés (Loi SRU), et êtes conseillé de signer sous condition suspensive, notamment si vous avez recours à un crédit, pour l’achat.

1 Loi SRU
La Loi Solidarité et Renouvellement Urbain (du 13 décembre 2000) reforme le droit de l'urbanisme. Elle instaure notamment pour l'acquéreur d'un bien dans l'ancien un droit de rétractation ou de réflexion selon le cas. Le versement de sommes lors de la signature d'offres unilatérales d'achat est prohibé à peine de nullité de l'engagement.

2 Condition suspensive
Il s’agit d’un évènement indépendant de la volonté des parties, auquel est suspendue l'exécution de leurs engagements (par exemple : l'obtention d'un prêt par l'acquéreur).

Comment vendre ?

Pouvez-vous vendre votre bien par vous-même ?

Beaucoup de particuliers pensent économiser, notamment sur la commission, en vendant par leurs propres moyens. Néanmoins, vendre un bien nécessite de savoir évaluer le prix précisément, créer et payer la publicité soi-même, mais aussi comprendre et intégrer les règles basiques de l’Immobilier afin d’établir le contrat.
Une seule erreur peut vous coûter la somme que vous souhaitiez économiser... Travailler avec un agent immobilier reste la démarche sécurisée ; c’est un professionnel disposant de beaucoup d’informations qui peuvent aider à vendre plus vite et plus facilement.

Quels sont les points importants qui font de la vente une réussite ?

La réussite tient en 6 points qu’il est utile de prendre en considération :
1 Le prix de vente : en tant qu’acquéreur, la surface et le prix de vente sont les premiers critères que l’on note. Ce dernier doit donc être soigneusement défini, en accord avec les paramètres associés (surface vérifiée en Loi Carrez, état,…).
2 Les conditions de vente : c’est une évidence, une vente ne peut être réussie que si le contrat est proprement établi.
3 L’état du bien : à préciser avec exactitude et conviction, afin d’éviter aux potentiels acquéreurs de mauvaises surprises lors de la visite.
4 La localisation : toutes les informations visant à le situer clairement (sans même donner l’adresse exacte) sont utiles.
5 L’accessibilité : il est fort recommander de communiquer la proximité du bien immobilier, les accès aux transports en commun environnant (gare, métro, bus), s’il est proche de commerces, etc.
6 L’étendue de l’impact de la publicité : pour réussir une vente, il faut savoir véhiculer, diffuser l’annonce de la vente afin de toucher un maximum de potentiels acheteurs. La publicité usitée doit avoir un impact (le choix du support et la rédaction de l’annonce sont d’une grande importance), et vous devez
en connaître l’étendue, avoir le contrôle sur les effets et retombées, pour affiner votre stratégie, revoir votre prix et garder une vision claire de l’acte entrepris.

Quel est le meilleur moment pour vendre ?

S’il existe un moment plus propice qu’un autre à la vente, c’est probablement le moment même où vous décidez de vendre. En effet, plus tôt votre bien est mis en vente, et plus longtemps vous possédez la faculté d’analyser le marché, d’accumuler les offres, et de penser à vos intérêts. Vous disposez alors de plus de temps pour obtenir le meilleur prix, la meilleure offre.

Pourquoi choisir l’agent immobilier ?

Parce qu’il est un professionnel, l’agent immobilier s’avère un allié efficace. Informé des transactions quotidiennes dans son secteur géographique, il maîtrise et connaît les fluctuations de son quartier, et sait attribuer le prix adéquat à chaque surface.
Il peut effectuer pour vous une estimation précise de votre bien, ainsi que les diagnostics techniques. Basé sur votre budget, et vos critères, il peut vous faciliter votre recherche en vous proposant des offres susceptibles de vous convenir. Intermédiaire entre le vendeur et l’acquéreur, il saura vous accompagner dans vos démarches, maîtrisant chaque étape de l’opération immobilière qu’il prend en charge. Plus qu’un agent, il est aussi « conseiller », pouvant vous apporter son aide dans le montage financier.

Quel type de contrat signez-vous avec l’agence ? Quelles sont les démarches ?

Aussitôt que vous prenez la décision d’acquérir un bien, vous êtes amené à signer la promesse de vente, et à effectuer un dépôt chez le notaire généralement égal à 10% du montant de la vente. Dès lors, vous disposez de « 8 jours de réflexion » (relativement à la loi SRU), pour changer d’avis. Le cas échéant, vous ne serez soumis à aucun versement d’indemnités.

Si l’achat du bien s’effectue sans crédit, la vente définitive peut alors avoir lieu suite aux 8 jours donnés. Prend fin la transaction avec la signature de l’Acte Authentique.

Si l’achat ne s’envisage qu’avec un crédit, le contrat est alors signé sous condition suspensive de financement, traduisant la condition de l’acceptation du crédit. Une période de 45 jours est alors ouverte au futur acquéreur, pour justifier de documents bancaires certifiant l’acceptation du crédit. En parallèle à cette démarche est entreprise une autre procédure, effectuée par le notaire : la Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA). La vente est annoncée à la mairie de la commune, qui a un droit de regard sur la vente, et qui peut user de son Droit de Préemption : la mairie peut décider l’annulation de la vente, et se porter acquéreur en se substituant à l’acquéreur initial (le cas échéant, si ce dernier souhaite annuler la décision de préempter, il devra demander l’aide d’un avocat spécialisé en Droit administratif).
Enfin, si la condition suspensive est remplie, si le Droit de Préemption n’a été appliqué, la vente définitive devient alors possible, et s’en suit la signature de l’Acte Authentique.

Quels sont les éléments à fournir en tant que vendeur ?

En plus d’être soumis à l’obligation d’établir le métrage en Loi Carrez, le vendeur d’un bien immobilier se doit de fournir lors de la vente un « diagnostic technique », qui regroupe depuis le 1er Juillet 2006 les documents suivants :

1 L’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante : il doit être établi par un expert certifié, pour les parties privatives et communes dans les immeubles d’habitation.

2 Le constat de risque d’exposition au plomb : le certificat de présence ou d’absence de plomb est obligatoire pour les maisons et les immeubles construits avant le 1er janvier 1948, et situés dans une zone désignée à risque par arrêté préfectoral. Le certificat est valable un an. Sans ce document, l'acheteur peut invoquer le vice caché et faire annuler la vente.

3 L’état parasitaire relatif aux termites : la loi du 18 juin 1999 oblige tout habitant ou occupant d'un bien immobilier de déclarer en mairie la présence de termites dès qu'il en a connaissance. En cas de transaction, un état parasitaire doit être annexé à l'acte de vente. A défaut, la vente ne sera pas nulle, mais s’il y des termites, le vendeur sera tenu responsable. Le diagnostic est valable trois mois.

4 L’état de l’installation de gaz, afin d’évaluer les risque pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, lorsque l’installation a été réalisé il y a plus de 15 ans.

5 L’état des risques naturels et technologiques : il doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion de la promesse de vente ou de l'acte authentique, afin d’informer le futur acquéreur des risques qu’il encourt (dans la mesure où le bien immobilier est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou dans une zone de sismicité définies par décret). Cette information sur les risques est obligatoire dans les communes dont la liste est arrêtée par le préfet. A défaut d'annexion de l'état des risques ou d'information relative aux sinistres survenus, l’acquéreur peut demander la résolution du contrat.

6 Le diagnostic relatif à la performance énergétique, afin de réduire les émissions de CO2 et contribuer aux économies d'énergie : il s’agit d’un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment (ou de la partie de bâtiment), ainsi qu'une classification en fonction de valeurs de référence pour que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il devra notamment être accompagné de recommandations destinées à améliorer la performance énergétique, permettant ainsi, en cas de travaux, d'optimiser les interventions pour maîtriser la consommation énergétique et contribuer ainsi à réduire les charges pour les occupants et limiter les émissions de gaz à effet de serre. Il devra être établi depuis moins de 10 ans mais n'aura qu'une valeur informative.